土方之亂兩樣情！建商苦喊成本推升房價　專家揭民眾更怕「這問題」

土方新制自今年元旦上路，卻引發全台「土方之亂」，儘管國土署急拋緩衝期與擴增去化量能試圖讓政策「軟著陸」，但第一線工地仍面臨成本飆漲與工期延宕的雙重夾擊，建商與公會高喊「成本將推升房價」，市場卻呈現冷熱兩極。專家分析，在買氣轉弱下，建商多得自行吸收利潤以拖待變，相較於價格波動，購屋族更憂心工程卡關引發的交屋風險，新制陣痛正加速產業分化，迫使買方轉向品牌實力更強的大型建商尋求保障。

政府放寬運送、緩衝期延至2月底　力拚縮短清運塞車期

根據國土署的規劃，元旦上路的新制核心，重點在於強化流向管理，透過電子化申報與追蹤機制，提高透明度、降低非法棄置與灰色流向空間；但制度一落地，馬上遭遇困境，一是運能與設備切換期的空窗，二是去化點與土方性質差異造成的實務障礙，當合法運輸與去化系統尚未完全接上，工地端最先承受的就是清運延宕與成本上揚。

在國土署提出新解方前，建商和開發商的火氣很大。台灣省不動產建築開發商業同業公會率先開砲，痛批全台合法土資場與棄土場量能不足，呼籲政府將政策延後實施、加速補足收容處理場所，並示警若長期停工恐引發爛尾樓、預售違約等連鎖效應，甚至形容「對營建業來說，幾乎是死路一條」。

為了緩解業者不滿，國土署提出多項精進作法，包括擴增最終去處、設置或加速臨時暫置場、簡化運送流程等，並開放小型工程車也可申請裝設GPS投入載運，以提高調度彈性、縮短清運塞車期；另一方面，部分縣市定位系統轉換情況，評估給予緩衝期至2月底，讓既有工地在切換期間仍能維持監控與出土作業，避免因系統更換而突然卡關。



土方之亂致延遲開工　營建業面臨成本與工期夾擊

然而，讓業界最不滿的是處理費飆漲，尤其北部漲幅更劇烈，也成為建商和開發商對外喊話的主因之一。鄉林集團董事長賴正鎰透露，自去年8月公布後，土方處理費明顯走揚，截至今年，北部每平方公尺從原本2000至2200元，提高到3000至4500元；南部由280到350元，漲到1000至2000元，「土方成本直逼混凝土」，導致營建成本攀升。

同時，工期風險更直接衝擊案場運作。賴正鎰指出，在運能與去化仍吃緊下，第一線出現「合法車輛來不及安裝GPS、無法上路載運土方」的狀況，導致部分工地土方發包不出去，甚至地下室開挖到一半後喊卡，申報開工時程受影響，後續恐延宕工期、延後交屋，並進一步墊高利息成本。



停工真相難辨？專家曝土方之亂與市況不佳同步衝擊

相較於建商和開發商高喊「成本會推升房價」，民眾似乎更在意的「蓋不蓋得下去、交不交得了屋」。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，現在房市景氣不佳，很難分辨停工是土方引起，還是市況不佳所致，也有可能是兩者同步帶來影響。

對於新的配套方案，陳炳辰認為，目標要解決土資場與去化路徑，但實務上仍有不少細節，尤其需區分回收或不可回收屬性，否則去化路徑將會受限，台北的土方多為「爛泥巴」類型，回收利用難度高，反觀中南部土方條件較好，還有回收的機會；此外，整體可載運的砂石車量能並未大幅增加，「要很久才能清運完」，落地到工地端仍需要時間。

況且，工程期被拉長，建商未必無法接受。陳炳辰表示，有不少建案不希望太快交屋，拉長工程期某種程度可「以拖待變」，購屋族的付款壓力較輕，所以，現在不可能因考量成本而漲價，畢竟買氣不振、價格不似過往，即便成本被墊高，多半得由建商自行吸收，最直接的結果是壓縮利潤，而非立刻反映在開價上。



新制恐引發建商「分化」　民眾憂爛尾、品牌效應決定去留

他進一步分析，土方新制對建商造成「分化」效應，中小型建商在資金調度、案場彈性與風險承受明顯偏弱，面臨限貸令、買氣偏冷時，各種成本都是負擔，土方問題更像是一記重擊；反觀大型建商的個案表現不錯，且承擔風險能力高，手中握有更多籌碼，現階段有不少以出清餘屋為主，或已完成前期整理、準備開挖等，更有調整空間。

陳炳辰提醒，建商最擔心的是買氣，土方頂多是「一點干擾」，如果目的是加速買方進場，就不希望價格走高，有不少案場不會主動提及土方，畢竟民眾追問後，焦點恐會轉向「是否蓋不下去」，對銷售未必有利，顯示買方更在意工程能否如期推進、交屋風險能否控管，讓多數人更傾向選擇大型建商，使得中小型建商面臨更大的壓力。