房價升、成數降！全台老公寓房價衝破千萬　自備款2成5難倒小資族

想靠老公寓圓成家夢，小資族的口袋得更深！依照聯徵中心數據顯示，去年全台30年以上老公寓平均鑑估房價已衝上1,107萬元，因銀行核貸成數降至約7成5，平均自備款飆升至277萬元；相較五年前，購屋族不僅要多準備74萬元差額，平均每月還得多存1.2萬元才有機會追上房價。專家分析，連基期較低的桃園、南二都自備款全數突破百萬大關，老公寓的入手難度正以前所未見的速度攀升。

台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料，統計2025年全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估房價來到1,107萬元，平均核貸成數落在74.9%，相較五年前縮水約2.8個百分點，換算自備款成數已提高約2成5。以目前房價水準推算，想買老公寓平均自備款約需要277萬元，與五年前相比，增加74萬元，意味著買家每月平均得多存約1.2萬元，才能湊足自備款差額。

進一步觀察六都情況，老公寓自備款負擔全面上升，台北市在房價高基期下，老公寓平均房價來到1,834萬元，平均自備款已達453萬元，若晚5年進場得多準備百萬元，資金壓力冠居全台。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，儘管建物會貶值，但土地年年增值，又房價高漲，老公寓總價相對親民，購屋族更看重低公設比、實用空間大的優勢，且精華地段老公寓具危老重建機會，改造後的利差空間大，對自住小資族或投資置產族皆具吸引力。

張旭嵐指出，近年受到限貸令影響，整體核貸條件收緊，使得核貸成數下修，形成「房價升、成數降」的雙重壓力，直接推升購屋門檻與自備款負擔。觀察去年全台老公寓在市場的交易占比，出現小幅下滑的趨勢，顯示老公寓相較其他產品，雖具入手門檻低的優勢，但裝修費用高，且自備款增壓，對市場的吸引力恐出現轉變。

進一步觀察，包括桃園市、台南市及高雄市，五年前購買老公寓，自備款還不用百萬元，到了2025年，平均自備款壓力均已飆升突破百萬門檻。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮認為，桃園、南二都近年受惠產業紅利、新案供給多及交通建設等三大利多，推升房價基期快速墊高。其中，台南市因南科效應，加上台南捷運與台鐵地下化等建設推進，提升區域發展動能，隨著新興重劃區開發擴大，新案供給持續增加，帶動中古市場出現補漲效應，只是老公寓房價基期較低，補漲力道更為明顯，整體總價較為親民，但負擔壓力已加速超車。

李家妮說，台南市近年新案供給增加，價格帶快速上揚，影響老公寓在市場結構及流動性相對弱化，銀行授信配置更傾向集中風險較低的新屋產品，加上30歲以下小資族進場比例增加，該族群整體信用條件有限，綜合影響下，使得核貸條件本就保守的老公寓，可貸款金額再往下調，自備款壓力也因此升高。