【央行Q2前瞻2-1】信用管制「就到這裡」？楊金龍一句話洩底　專家：全面鬆綁太樂觀

備受矚目的央行第2季理監事會即將於6月18日登場，房市投資人屏息等待一個答案「選擇性信用管制，還要管多久？」只是，總裁楊金龍日前赴立法院財政委員會答詢時，不經意地透露「信用管制到目前為止，基本上就到這裡了」，隨即話鋒一轉，再也未提。

這一句沒有重複的話，讓市場嗅到久違的鬆綁氣息。

「這是再確認，不是新訊號」，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，早在今年首季將自然人第2戶貸款成數上限放寬至6成，方向就已確定，楊金龍的談話意義，是讓原本仍在懷疑的市場少掉一分不確定，「唯一的懸念，是鬆綁的速度跟時程」。

集中度連降、不動產放款未減少　專家：分母變大了



根據統計顯示，央行長期關注的不動產貸款集中度，從2024年6月的高峰37.61%，一路降至2026年4月的35.42%，表面上降幅可觀，何世昌則提出一個關鍵，「這個數字未必代表不動產放款水位真正下降」。

他表示，不動產貸款集中度下降，是企業貸款跟消費性貸款增加，使得分母擴大，並非不動產放款減少，加上今年進入預售屋的交屋潮，即使成屋市況低迷，預售屋分戶交屋依舊持續，不動產貸款總量難以真正下降。這也意味著，即便央行看到集中度數字下降，也未必就此全面解除管制。

台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真也抱持相同的態度。她指出，儘管不動產貸款集中度持續下降，整體房價卻紋風不動，「部分蛋白區或重劃區價格出現調整，但整體房價並無明顯感受」，在房價未見到顯著鬆動之前，央行鬆手的空間有限。



營建股「一日行情」太樂觀　豪宅線鬆綁可能性高



就在楊金龍釋出「信用管制到此為止」的訊息，即便台股當天大跌1,478.9點，卻有多檔營建股逆勢走強，包括國建、三地開發、全坤建、冠德、京城、聯上發、工信、欣巴巴等8檔亮燈漲停，代銷業者海悅也同奔漲停價。
建商歡聲雷動，但房市專家和學者地的反應卻冷靜得多。

劉佩真直言，「不太可能在這時候把禁令全部解除」，當初央行祭出信用管制，就是擔心資金湧入房市，帶動房價大漲，引發金融系統性風險，如同股市的「一日行情」，市場無需過度樂觀，央行仍希望房市軟著陸。

同時，劉佩真提到，在利率不動的前提下，房市不會鬆綁太多，除非本次祭出預防性升息，才有機會出現信用管制鬆綁。換言之，利率政策與信用管制，在央行的決策框架中，可謂相互連動。

至於市場期待的鬆綁，何世昌評估，豪宅線的放寬機率較高，受到營建成本墊高單價，進而推升總價上揚，蛋黃區的房價很容易突破高價住宅門檻，加上豪宅鑑價與銀行核貸標準的落差，長期引發違約糾紛，鬆綁有其實際政策需求。

況且，相較於中南部，何世昌認為，雙北民眾歷經十多年的政策洗禮，豪宅與一般住宅早已脫鉤，「就算豪宅貸款成數放寬，也不會出現漣漪效應，波及中低價住宅」。

新青安2.0多門檻「看得到吃不到」　首購族恐乾瞪眼



與此同時，為期三年的新青安政策即將於7月底落日，首批房貸族即將面臨寬限期滿，利率補貼也同步取消，後續的2.0方案傳出有新變革，財政部預計再6月底公布，是否能為低迷房市注入新動能，備受關注。

劉佩真觀察，新青安房貸被歸咎為炒房的主因之一，財政部本次應會更加謹慎研擬，「目前傳出的內容，並沒有比第一版更優惠」，通常接續的政策若無誘因，對房市很難有推升效果。

何世昌分析，不論是政策利多或利空，隨著時間拉長都會出現鈍化，新版本傳出有排富門檻和總價上限，這兩年靠投資股市賺進百萬的人，恐怕會被排除在適用範圍之外，而利率補貼採取分階段退場，讓一般首購族「看得到、吃不到」。

買盤弱、股市搶資金　房市要大好得過這兩關

何世昌直言，即便央行鬆綁、新青安2.0方案上路，在台股持續創新高，民眾一窩蜂投入，「資金不會自動回流到房市」，除非股市進入高檔盤整，資金無處可去，才有機會再度轉向不動產。

劉佩真研判，下半年房市因動能不強，整體不會探底，但要大好也很困難，全年的買賣移轉棟數跟去年約在正負5%左右，短期受限於買盤力道，呈現低檔盤整，下半年會略優於上半年。

何世昌則強調，第2季理監事會不太可能帶來全面鬆綁的大禮包，但楊金龍已經定調方向，鬆綁是漸進的過程，市場不再是「會不會鬆」，而是「鬆多少、鬆多快」。