【一文看懂】豪宅線是什麼？央行為何不鬆手、未來該不該調整？

近來市場再度出現調整豪宅線的聲音，主張現行高價住宅認定標準已難反映房價現況，尤其雙北房價歷經多年上漲，不少非傳統豪宅產品也跨越高價住宅門檻。

不過，豪宅線究竟從何而來？中央銀行為何始終不願輕易鬆綁？若未來真的要調整，又該如何調整？答案恐怕得先回到這項政策設立的初衷。



豪宅線怎麼來？

基於課稅實務，財政部認定的豪宅線與央行略有不同。 不過，一般俗稱的「豪宅線」，其實是指央行「購置高價住宅貸款」管制措施，用來限制高價住宅貸款條件，避免資金過度流向高價住宅市場。

豪宅線的誕生，可追溯至2009年遺產稅稅率大幅調降。景文科技大學財務金融系副教授章定煊回憶道，當時馬英九政府將遺產稅稅率一口氣降至10%，吸引「鮭魚返鄉」，大量海外資金回流，高資產族群為尋求資產保值，資金開始大量湧入高價住宅市場，包括文華苑、宏盛帝寶等指標豪宅，都成為市場追逐焦點。

隨著資金大量流入，豪宅價格快速攀升，市場甚至出現投資客集資買豪宅、短期套利等現象，部分建商也看準商機，積極推出高總價產品，豪宅市場供給快速增加。

章定煊指出，豪宅交易量雖然不大，但價格位於金字塔最頂端，具有「價格錨定效果」，以宏盛帝寶為例，早期每坪價格約60萬元，周邊新屋價格約40萬元、中古屋約30萬元，當帝寶價格一路被炒高至每坪300萬元後，同步墊高周邊房價。

最令外界詬病的是，部分高價住宅貸款成數高達9成以上，出現頂新魏家購買帝寶，僅自備約1%、其餘99%資金由銀行融資的案例，反觀一般民眾購屋貸款成數多落在7至8成，高價住宅卻能取得近乎全額融資，引發社會強烈批判，更質疑銀行授信是否過度集中於豪宅市場。



章定煊強調，眼見豪宅從居住商品演變成資金炒作標的，又銀行積極承作高價住宅貸款，讓時任央行總裁彭淮南意識到問題嚴重性，開始針對高價住宅祭出信用管制措施，並建立豪宅線制度。

在豪宅價格飆漲、炒作現象盛行及高成數貸款引爆爭議，央行於2012年6月21日修正「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」，首度將「購置高價住宅貸款」納入選擇性信用管制範圍。

根據當時規定，台北市、新北市總價8,000萬元以上住宅，以及其他地區總價5,000萬元以上住宅，即被認定為高價住宅，並適用較嚴格的貸款條件。

豪宅線到底在管什麼？

事實上，央行設立豪宅線的目的，並非抑制所有房價，而是希望限制資金過度流向豪宅市場，避免高價住宅遭過度炒作，進而影響整體房市。

央行歷年來的說法一致，實施高價住宅貸款管制，主要目的是促進金融穩定，避免銀行信用資源過度流向不動產市場。總裁楊金龍曾表示，信用資源應優先提供給無自用住宅者，而非財力雄厚的高價住宅購買者。

章定煊對此十分贊同，他強調，豪宅雖屬小眾市場，一旦價格被推升，容易成為周邊房價的參考指標，進而帶動一般住宅價格上漲，除了具備價格「錨定效果」，也可能成為資金停泊工具，因此，高價住宅市場仍有持續監管的必要，央行不太可能輕易鬆綁。



豪宅線為何再掀討論？

依據央行對金融機構辦理高價住宅貸款業務規定，目前高價住宅貸款門檻為台北市7,000萬元、新北市6,000萬元，其餘四都及新竹地區為4,000萬元。

然而，近年房價持續上漲，不少建商紛紛反映，部分產品價格已跨越豪宅線，但未必屬於傳統認知的豪宅，使得上調聲浪再起。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，近年雙北與中南部房價持續攀升，部分中南部住宅因坪數較大，總價容易跨過豪宅線，建商、開發商普遍希望適度上調門檻，或讓豪宅線與物價變化連動。

此外，在房市降溫、高價住宅去化速度放緩下，建商資金回收速度減慢，也讓調整豪宅線的聲音越來越大。

豪宅線不只防炒房，還有這項功能？

豪宅線的政策目的，在於避免銀行資源過度流向高價住宅市場，讓有限的授信資源優先提供給首購與一般自住族群。陳碧源認為，豪宅線有存在之必要，畢竟金字塔頂端的高資產族群不會購買一般住宅，若銀行資金流向豪宅貸款，將進一步排擠購屋族的貸款額度。

豪宅線也讓建商改變推案策略，過去大坪數豪宅產品獲利能力高，容易吸引市場大量投入，進一步墊高土地價格，不過，透過限制高價住宅貸款，可避免市場資源過度集中於豪宅產品。

只是現行豪宅線的問題在於，僅以總價作為認定標準，並未將單價納入考量。

陳碧源強調，過去豪宅通常具備大坪數、挑高設計，以及至少2個車位等條件，真正具備豪宅屬性的產品；近年在房價高漲、薪資成長追不上房價的情況下，建商逐漸將產品規劃轉向20至25坪的小宅。

由於現行制度只管總價、不管單價，部分建商透過縮小坪數，將總價控制在豪宅線以下，但單價卻持續創高，使得高價住宅與豪宅的界線漸趨模糊。



豪宅線未來怎麼調？

至於豪宅線是否應調整，學界與市場各有不同的觀點。

章定煊認為，若以現行台北市的房屋均價來看，豪宅線尚在合理範圍，重點是政府憑藉哪些依據來制定高價住宅的門檻。調整依據不該是房價的漲跌，應回歸統計數據，主管機關可透過實價登錄資料，定期檢視全台房價分布，將市場金字塔頂端約3%至4%的住宅，作為高價住宅認定標準，三至五年間檢討一次。

陳碧源則建議，倘若政府有意調整豪宅線，除了總價之外，也應納入單價考量，以更精準區分高價住宅，避免建商透過縮小坪數規避管制。況且，高價住宅貸款最高僅3成，並無寬限期，一旦上調總價門檻，等同變相放寬貸款成數，屆時資金將回流豪宅市場，反而讓民眾申貸愈加困難。

整體而言，豪宅線存在的目的從來不是追著房價跑，而是避免高價住宅市場被過度炒作，並引導資金合理配置，真正值得討論的，或許不是「該不該調」，而是如何透過精準的制度設計，如總價、單價及市場分布等指標，來定義真正的豪宅。