六都推案縮水逾4千億　鄉林賴正鎰提五大建言：央行差異化放寬

六都預售市場上半年急凍，推案量年減近4成、總銷縮水逾4,000億元，房市明顯踩煞車。鄉林集團董事長賴正鎰今（7/7）表示，第七波選擇性信用管制已快滿兩年，市場已完成必要的結構校正，但下半年將面臨供給急縮與交屋湧現的雙重壓力，若房貸水龍頭不適度鬆綁，恐讓自住換屋族與產業鏈同步受傷，他並向政府提出五大建言，央行應在第3季差異化放寬貸款成數、調整高價住宅門檻、提高都更危老融資彈性，讓房市回到健康有序的軟著陸軌道。

賴正鎰指出，央行祭出第七波信用管制、銀行房貸額度吃緊，加上國際金融與地緣政治不確定性升高，建商普遍放慢推案節奏，由於預售推案陸續在2021年至2023年間完工，市場正式進入交屋與核貸壓力測試期，根據統計，今年上半年六都的預售市場推案戶數不到3萬戶，較去年同期4萬7,657戶，大減39.3%，總銷金額也較去年同期大幅縮水逾4,000億元。

賴正鎰說，今年下半年房市將出現少見的「供給急縮、交屋湧現」雙重現象，從過去的快速擴張，轉入「去化優先、資金為王、個案表現」階段，六都全年推案約6萬戶、總銷規模1.5兆元，呈現「量縮、價穩」格局。



根據統計，「建照推案量」與「土地交易量」在今年上半年皆呈現萎縮，且各建築開發公會會員申報開工及市調資料，上半年六都總推案戶數約2.89萬戶、總銷8,354億元，其中，台北市衰退幅度最大，較去年同期減少5成5以上，台中市同樣出現明顯修正，推案戶數年減近4成，反觀南二都受科技產業投資、園區就業與人口移入支撐，推案與總銷跌幅相對溫和，顯示市場轉為比拚區域產業、交通建設、生活機能與產品定位的「基本面競爭」。

賴正鎰觀察，部分買方因銀行今年以來的鑑價略趨保守且貸款成數下修6成左右，交屋前臨時須補足1至2成自備款，又受到限貸環境影響，建商從過去的積極搶地，改採「都更合建、危老重建、低總價、小坪數及自住型產品」，並以遞延推案、邊建邊售、控制土地庫存等方式，來降低資金風險，然而，建照、土地交易與新推案同步下滑，短期壓抑市場供給與相關產業就業。

他認為，政府不宜以一體適用的限貸政策處理不同需求，應採取更彈性的金融與供給管理，並提出五大建言，一是對首購、自住及「先買後賣」的實質換屋族，採差異化管理，適度提高自然人第2戶合理貸款成數至7成，或至7成5，避免家庭因居住需求升級而被迫產生違約。

二是依照房價、所得與營建成本變化，重新檢討高價住宅認定門檻，避免中南部正常三、四房住宅因總價跨過現行標準，被迫適用4成以下貸款限制，如台北市的門檻為7,000萬元，應提高為8,000萬元，新北市的6,000萬元應提高為7,000萬元，其餘地區應拉高到5,000萬元，依據近年房價實質漲幅全面放寬認定標準，還給中產階級正常的貸款空間。

三是對具開發實績、非投機囤地、確實投入都更、危老或ESG綠建築的建商，建議採風險分級核貸，土建融資可適度回到六成，以維持合理供給與避免資金斷鏈；四是銀行建立交屋前六個月的預審與鑑價預警機制，及早揭露可能的核貸落差，讓購屋人、建商與銀行有時間調整資金。

最後，期待央行能檢視18個月限期開工規範，依照都市更新、合建案、偏鄉或大型複合開發等不同條件給予彈性，避免為趕期限而壓縮規畫品質。